Poradnik

  1. Start
  2. /
  3. Poradnik
  4. /
  5. Umowa najmu lokalu użytkowego – jak...

Umowa najmu lokalu użytkowego bez wątpienia stanowi jedną z najważniejszych spośród różnego rodzaju kontraktów zawieranych przez przedsiębiorców. Jednocześnie wiąże się on z koniecznością pokonania wielu kruczków prawnych. Dlatego przed jego podpisaniem powinieneś wiedzieć:

  • czym charakteryzuje się umowa najmu;
  • na co zwrócić szczególną uwagę przed jej podpisaniem;
  • jak rozwiązać umowę najmu.

Po przeczytaniu poniższego tekstu rozwiązanie tych zagadnień nie będzie dla Ciebie problemem.

Spis treści:

  1. Co powinien zawierać regulamin pracy?
  2. Regulamin pracy – od ilu pracowników jest obowiązkowy?
  3. Regulamin pracy zdalnej – jak dostosować dokument do nowych realiów?
  4. Zmiana regulaminu pracy w kontekście restrukturyzacji firmy – o czym warto pamiętać?
  5. Zmiana w Kodeksie pracy 2024 – jak wpłynie na regulamin pracy w firmie?
  6. Regulamin pracy – kluczowe informacje

Trudno prowadzić biznes, nie mając do tego odpowiedniego lokalu. Często przedsiębiorcy decydują się na jego najem. Niestety, ani wybór przestrzeni biurowej czy innego rodzaju nieruchomości, ani samo zawarcie umowy najmu biura nie należą do najprostszych, w związku z czym warto poświęcić temu więcej czasu. Zbyt pochopne wynajęcie siedziby może przysporzyć dużych problemów. Jak ich uniknąć? Wyjaśnię to w poniższym tekście. 

KPR – baner formularz kontaktowy

Co powinna zawierać umowa najmu biura?

Umowa najmu została przez ustawodawcę uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego art. 659 § 1 przez podpisany dokument wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Oznacza to, że w najmie dochodzi do powstania dwustronnego stosunku prawnego. Wynajmujący oddaje określoną rzecz – może to być jakaś ruchomość bądź nieruchomość, w tym przykładowo lokal mieszkalny – do używania. Tym samym w przypadku najmu – co odróżnia tę umowę od dzierżawy – niedopuszczalne jest czerpanie pożytków z wynajętej rzeczy. Natomiast najemca ma obowiązek płacić wynajmującemu czynsz.

Umowa najmu przestrzeni biurowej może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Decydują o tym same strony, dokonując stosownych ustaleń w łączącej ich umowie. Jednocześnie umowa najmu lokalu użytkowego jest podtypem ogólnej umowy najmu. Kontrakt ten zawsze powinien:

  • zostać zawarty na piśmie. To niezwykle istotne zwłaszcza w przypadku powstania jakiegoś sporu między wynajmującym a najemcą;
  • jasno wskazywać wysokość czynszu bądź podstawy do jego ustalenia. W przypadku najmu lokalu użytkowego strony często wprowadzają do umów klauzule pozwalające na waloryzację czynszu. Wówczas należy zadbać, aby podstawa takiego działania była wprost wskazana. Dobrym pomysłem pozostaje odwołanie się w tym zakresie do wskaźników inflacji publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny;
  • precyzyjnie określać wszystkie prawa i obowiązki stron, w tym zwłaszcza zakres dopuszczalnego korzystania z lokalu przez najemcę oraz wyposażenie i instalacje, w jakie wyposażył lokal wynajmujący.

Przeczytaj również: Analiza SWOT w planowaniu strategicznym firmy

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony – co warto wiedzieć?

Jeżeli strony interesuje umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony należy pamiętać, że:

  • najemca lokalu biurowego do wynajęcia ma obowiązek samodzielnie dokonywać drobnych nakładów na nieruchomość, jak drobne reperacje podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody;
  • wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość  należności najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec kolejnego miesiąca kalendarzowego;
  • jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Przeczytaj również: Uchylenie zabezpieczenia majątkowego – kiedy ma miejsce?

Na co zwrócić uwagę przy wynajmie lokalu biurowego?

Umowa najmu biura to bez wątpienia jeden z najważniejszych elementów prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego przed jej zawarciem niezbędna jest pogłębiona analiza, uwzględniająca zwłaszcza:

  • stan techniczny biura;
  • lokalizacja;
  • wyposażenie lokalu w niezbędne media;
  • możliwość skorzystania z dostępu do Internetu odpowiedniej prędkości;
  • wielkość oferowanej powierzchni;
  • dopuszczalność dokonania niezbędnego przystosowania lokalu do charakteru biznesu;
  • proponowane warunki rozliczenia nakładów poczynionych na biuro przez najemcę. 

Zresztą umowa najmu lokalu użytkowego zawsze może zostać rozwiązana. 

Rozwiązanie umowy najmu biura – jak zrobić to zgodnie z prawem?

Najlepszym rozwiązaniem pozostaje rozwiązanie umowy najmu na podstawie przyczyn wprost określonych w samej umowie. Tym samym spisując umowę najmu lokalu użytkowego nie powinno się zapominać o tym, iż może dojść do sytuacji, w których najlepszym rozwiązaniem dla stron będzie wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego.

Z punktu widzenia przepisów prawa istotny tu jest art. 688 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W doktrynie i orzecznictwie podnosi się, że norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a więc nie może zostać zmieniona wolą stron. 

Poza tym w Kodeksie cywilnym zawarto ogólne terminy wypowiedzenia umowy najmu, znajdujące zastosowanie także do najmu lokalu użytkowego. Zgodnie z nimi:

  • jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych;
  • ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód;
  • jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Aczkolwiek te zasady mają charakter względnie obowiązujący, czyli mogą zostać zmodyfikowane przez najemcę i wynajmującego.

Przedłużenie umowy najmu lokalu użytkowego i pułapki prawne z tym związane

W pewnych wypadkach może nastąpić automatyczne przedłużenie umowy najmu. Dzieje się tak przede wszystkim wówczas, kiedy zajdą okoliczności przewidziane przez art. 661 Kodeksu cywilnego:

  • najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony;
  • najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Nie zmienia to w żadnym razie faktu, że strony umowy mają możliwość same zdecydować, że nastąpi przedłużenie najmu. Negocjacje w tym zakresie najlepiej rozpocząć odpowiednio wcześniej, zanim umowa najmu wygaśnie. Pozwala to spokojnie przeprowadzić negocjacje dotyczące zasad jej przedłużenia. 

Najem biura – najważniejsze informacje

Lokal biurowy do wynajęcia to w przypadku wielu rodzajów działalności jeden z najważniejszych elementów przedsiębiorstwa. W związku z tym przed wynajęciem takiej nieruchomości trzeba dobrze przemyśleć zarówno kwestie prawne, jak i organizacyjne, związane z planowanym przeznaczeniem danego miejsca. W pierwszym obszarze z pewnością należy odpowiednio dużą wagę przyłożyć do zredagowania tekstu umowy. Tak naprawdę wszystko od tego zależy – szczególnie w kwestii wysokości czynszu, obowiązków stron, zasad rozwiązywania najmu czy jego przedłużania. Przed wynajęciem lokalu użytkowego należy także zbadać czy w pełni odpowiada on wymogom związanym z charakterem działalności, jaka ma być w nim prowadzona. 

    Rozpoczęcie restrukturyzacji i zatrzymanie egzekucji komorniczej nawet w 2 dni. Wypełnij formularz kontaktowy.

    Prowadzisz firmę lub spółkę i borykasz się z problemami finansowymi? Rozwiązaniem może okazać się restrukturyzacja! Skontaktuj się z nami - możesz zredukować swój dług nawet o 50%!

      Zredukuj zadłużenie swojej firmy o 50%

      Rozpoczniemy restrukturyzację i wstrzymamy egzekucję komorniczą w ciągu 2 dni. Wypełnij krótki formularz:

      Rodzaj działalności
      Kwota zadłużenia

      Zostaw kontakt

      Imię*
      Numer telefonu*
      Adres e-mail*

      close-link

        Zredukuj zadłużenie swojej firmy o 50%

        Rozpoczniemy restrukturyzację i wstrzymamy egzekucję komorniczą w ciągu 2 dni. Wypełnij krótki formularz:

        Rodzaj działalności
        Kwota zadłużenia

        Zostaw kontakt

        Imię*
        Numer telefonu*
        Adres e-mail*

        close-link