Upadłość dewelopera – jakie może mieć konsekwencje? Co prawda sytuacja na rynku nieruchomości – z punktu widzenia deweloperów – nadal jest bardzo dobra, to jednak zauważa się pewne spowolnienie. Czy oznacza to, że będziemy mieć do czynienia z większą ilością upadłości deweloperów? Czas pokaże, ale z pewnością już teraz warto wiedzieć, z czym wiąże się taka upadłość – zwłaszcza dla nabywców lokali.
Spis treści:
- Kiedy ogłasza się upadłość dewelopera?
- Zasady zaspokajania praw nabywców lokali
- W jaki sposób upadłość dewelopera wpływa na rachunek powierniczy?
- Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera
- Upadłość dewelopera: warto pamiętać!
Upadłość dewelopera jest poważnym problemem przede wszystkim dla nabywców lokali. Mają oni prawo oczekiwać, że własność zakupionych lokali zostanie na nich przeniesiona. Jednak, gdyby do tego nie doszło kluczową sprawą jest odpowiednie zaspokojenie ich praw. Zwłaszcza poprzez odzyskanie środków z otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego.
W każdym razie postępowanie upadłościowe wobec deweloperów wiąże się z pewnymi specyficznymi rozwiązaniami, które po prostu warto poznać. Zwłaszcza, gdy jest się lub zamierza się być klientem dewelopera.
Kiedy ogłasza się upadłość dewelopera?
Deweloper jest przedsiębiorcą, a więc posiada ogólną zdolność upadłościową. Oznacza to, że sąd może ogłosić upadłość wówczas, gdy deweloper stanie się niewypłacalny – a więc, gdy utraci zdolność wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Dlatego, aby ocenić, czy deweloperowi grozi upadłość, najpierw należy ocenić czy nie znajduje się w stanie niewypłacalności. W przeciwnym wypadku upadłość dewelopera nie dojdzie do skutku.
Aby ułatwić przeprowadzenie tej oceny, ustawodawca wprowadził do Prawa upadłościowego pewne domniemania. Trzeba przy tym pamiętać, że mają one charakter wzruszalny, co z kolei oznacza, że nawet wówczas, gdy wystąpią okoliczności opisane w odpowiednich przepisach Prawa upadłościowego, to i tak do ogłoszenia upadłości nie dojdzie.
Bankructwo dewelopera – podobnie, jak innych przedsiębiorców – domniema się wówczas, gdy jego opóźnienia w wykonywaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekraczają trzy miesiące. Natomiast, gdy deweloper działa w ramach spółki zakłada się jego niewypłacalność także wtedy, gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.
Zasady zaspokajania praw nabywców lokali
Każdy deweloper – upadłość prowadzącego tego rodzaju działalność gospodarczą zawsze jest sporym problemem zwłaszcza dla nabywców oferowanych przez niego lokali – ma szczególny obowiązek dbania o interesy swoich klientów. Zwłaszcza wówczas, gdy są oni konsumentami. Ustawodawca wprowadził w tym zakresie szereg szczegółowych rozwiązań – odnoszących się chociażby do tzw. rachunków powierniczych. Założenia te przekładają się także na specyfikę postępowań upadłościowych prowadzonych wobec deweloperów.
Otóż tego rodzaju procedurę – obok standardowych celów stawianych przed upadłością, a więc dążeniem do maksymalnego zaspokojenia roszczeń wierzycieli – prowadzi się także po to, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Dlatego przeniesienie własności lokalu jest podstawowym sposobem na zaspokojenie praw osób, które kupiły lokalne u dewelopera, który następnie zbankrutował.
W jaki sposób upadłość dewelopera wpływa na rachunek powierniczy?
Osobną kwestią jest temat rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera. Istotą tego rodzaju rachunku jest to, że klient dewelopera wpłaca na niego środki przeznaczone na zakup mieszkania, ale bank wypłaca jej deweloperowi etapami – po zakończeniu każdego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Etapy te powinny zostać jasno określone w umowie rachunku powierniczego. Natomiast rachunek powierniczy zamknięty charakteryzuje się tym, że bank przekazuje deweloperowi całość zgormadzonych na nim środków po zakończeniu prac budowlanych. Warunkiem uruchomienia tych środków jest przedstawienie aktu notarialnego, w którym deweloper przenosi własność lokalu na nabywcę.
Jednocześnie funkcjonowanie rachunków powierniczych chroni gotówkę nabywcy przed różnego rodzaju zdarzeniami, w wyniku których sfinalizowanie przedsięwzięcia deweloperskiego okaże się niemożliwe. Bankructwo dewelopera może zostać uznane za ich wręcz klasyczny przykład. Zawsze w ramach postępowania upadłościowego prowadzonego wobec dewelopera środki zgromadzone na tych rachunkach mogą służyć wyłącznie zaspokojeniu nabywców lokali. Innymi słowy – pozostali wierzyciele nie mają do nich żadnych praw.
Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera
Standardowym rozwiązaniem jest finansowanie zakupu własnego domu lub mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Dlatego temat upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny dotyczy praktycznie wszystkich nabywców, którzy deweloperzy zbankrutowali. Jednak to, w jaki sposób omawiana tu sytuacja wpływa na położenie kredytobiorcy posiadającego kredyt hipoteczny zależy przede wszystkim od tego, czy inwestycja jest kontynuowana. Jeżeli tak – nawet, gdyby budową miał zająć się inny podmiot – w umowie kredytowej nic się nie zmieni. Stąd środki będą wypłacane kredytobiorcy zgodnie z pierwotnie założonym harmonogramem.
Z większymi trudnościami trzeba liczyć się wówczas, gdy dojdzie do likwidacji dewelopera, a samo przedsięwzięcie nie będzie kontynuowane. Wówczas trzeba pomyśleć o spłacie kredytu hipotecznego – ogłoszenie upadłości dewelopera właściwie nic tu nie zmienia. Dlatego najlepszym rozwiązanie jest przeznaczenie na spłatę wszystkich środków, jakie nabywca uzyska w ramach postępowania upadłościowego. W tym przede wszystkim z rachunku powierniczego.
Natomiast, gdyby okazało się, że środki, jakie odzyskał nabywca nie pozwalają na spłatę hipoteki, to nabywca powinien podjąć negocjacje z bankiem. Ich profesjonalne przeprowadzenie daje spore szanse na ugodowe rozwiązanie problemu. W końcu upadłość dewelopera jest obiektywną sytuacją, którą trudno było przewidzieć, a jednocześnie kredytobiorca nie miał na nią żadnego wpływu. To z kolei zawsze jest ważna okoliczność, którą warto odpowiednio wyeksponować podczas negocjacji z bankiem.
Upadłość dewelopera: warto pamiętać!
Upadłość dewelopera ogłasza się wówczas, gdy stanie się on niewypłacalny – a więc utraci zdolność wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych. W postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec deweloperów zwraca się szczególną uwagę na zaspokojenie praw nabywcy lokali. Powinni oni odzyskać całość środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Najlepszym rozwiązaniem jest przeznaczenie ich na spłatę kredytu hipotecznego – o ile oczywiście został zaciągnięty. Gdyby natomiast ona nie wystarczyły na pokrycie należności wobec banku, warto przeprowadzić stosowne negocjacje. Trzeba przy tym pamiętać, że upadłość dewelopera nie prowadzi do rozwiązania umowy o kredyt, z którego miały zostać pokryte koszty nabycia lokalu.