Upadłość dewelopera. Kiedy do niej dochodzi i z czym się wiąże?

Zakup mieszkania od dewelopera to dla większości Polaków jedna z największych życiowych decyzji finansowych. Co jednak, gdy firma, której powierzyliśmy oszczędności lub zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny, traci płynność finansową i ogłasza upadłość? Jak pokazują doświadczenia nabywców z Warszawy, Krakowa i Wrocławia – sytuacja nie musi być beznadziejna, pod warunkiem że wiemy, z jakich instrumentów ochrony korzystać i jak działa postępowanie upadłościowe dewelopera.

Najważniejsze informacje

• Upadłość dewelopera następuje, gdy jego opóźnienia w wykonywaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekraczają 3 miesiące lub gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość majątku przez ponad 24 miesiące.
• Postępowanie upadłościowe dewelopera różni się od standardowej upadłości – jego nadrzędnym celem, obok zaspokojenia wierzycieli, jest doprowadzenie do przeniesienia własności lokali na nabywców, o ile racjonalne względy na to pozwalają.
• Kluczowe narzędzia ochrony nabywców to: rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) oraz możliwość zgłoszenia wierzytelności w postępowaniu upadłościowym.
• Od 2 lipca 2024 r Fundusz chroni środki w przypadku upadłości dewelopera, braku przeniesienia własności oraz gdy budowa jest obarczona istotnymi wadami.
• W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera nabywcy mają 30 dni na zgłoszenie propozycji układowej, jeśli co najmniej 20% klientów chce kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie.

Spis treści

1. Kiedy deweloper ogłasza upadłość? Przesłanki niewypłacalności
2. Postępowanie upadłościowe dewelopera – cel i specyfika
3. Trzy scenariusze po ogłoszeniu upadłości dewelopera
4. Układ z nabywcami – aktywna rola kupujących w postępowaniu upadłościowym
5. Rachunek powierniczy a upadłość dewelopera – otwarty vs. zamknięty
6. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców
7. Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera – co z resztą długu?
8. Co zrobić natychmiast po ogłoszeniu upadłości dewelopera?
9. Podsumowanie
10. FAQ

Każdy deweloper ma szczególny obowiązek dbania o interesy swoich klientów, zwłaszcza że upadłość prowadzącego tę działalność zawsze stanowi poważny problem dla nabywców lokali. Polskie prawo upadłościowe przewiduje dla branży deweloperskiej odrębny tryb postępowania, który w pierwszej kolejności dąży do tego, aby mimo ogłoszenia upadłości przez dewelopera nabywcy mogli otrzymać swoje mieszkania lub – jeśli to niemożliwe – odzyskać wpłacone środki. To zasadnicza różnica w porównaniu z typową upadłością przedsiębiorcy. Szczegółowe zasady prowadzenia postępowania wobec deweloperów reguluje ustawa Prawo upadłościowe, a dodatkową ochronę nabywców – rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i szereg obowiązków informacyjnych – wprowadza nowa ustawa deweloperska z 2021 r..

Kiedy deweloper ogłasza upadłość? Przesłanki niewypłacalności

Deweloper, jak każdy przedsiębiorca, podlega ogólnym przepisom prawa upadłościowego. Warto jednak zaznaczyć, że dla sądu kluczowa jest trwała utrata płynności, a nie tylko przejściowe problemy. Pierwsza: jego opóźnienia w wykonywaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekraczają 3 miesiące. Druga: jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość majątku, a taki stan utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące. W praktyce deweloper ogłasza upadłość zwykle w wyniku kombinacji czynników: rosnących kosztów budowy, problemów z finansowaniem bankowym, utraty kluczowych kontrahentów lub gwałtownego spadku sprzedaży. W sytuacji gdy deweloperowi grozi upadłość, a inwestycja jest jeszcze w toku, nie zawsze oznacza to definitywny koniec budowy – kluczowe jest podjęcie odpowiednich kroków przez samego dewelopera, syndyka i nabywców.

Postępowanie upadłościowe dewelopera – cel i specyfika

Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów cechuje szczególna filozofia – odmienna od klasycznej upadłości likwidacyjnej. Zgodnie z art. 425b ustawy Prawo upadłościowe, nadrzędnym celem nie jest jedynie maksymalne zaspokojenie roszczeń wierzycieli przez upłynnienie majątku, lecz przede wszystkim doprowadzenie do przeniesienia własności lokali na nabywców, o ile racjonalne względy na to pozwolą. W praktyce syndyk, obejmując zarząd nad masą upadłości, w pierwszej kolejności ocenia, czy kontynuacja budowy jest ekonomicznie uzasadniona. Jeśli tak – przedsięwzięcie deweloperskie może być kontynuowane przez syndyka lub przez innego przedsiębiorcę, który przejmie całość inwestycji. Jak pokazują przykłady krakowskich i wrocławskich inwestycji, w których syndycy skutecznie doprowadzili do dokończenia budowy, utrzymanie ciągłości prac budowlanych jest możliwe nawet w sytuacji upadłości dewelopera.

„Upadłość dewelopera nie musi oznaczać, że nabywca straci mieszkanie i pieniądze. Kluczowe jest szybkie działanie – zarówno ze strony syndyka, jak i samych nabywców, którzy powinni aktywnie uczestniczyć w postępowaniu” Adam Kaczor, adwokat, doradca restrukturyzacyjny KPR Restrukturyzacja

Trzy scenariusze po ogłoszeniu upadłości dewelopera

Po ogłoszeniu upadłości przez dewelopera prawo upadłościowe przewiduje trzy zasadnicze ścieżki dalszego postępowania, a wybór między nimi zależy od stanu zaawansowania inwestycji i oceny ekonomicznej syndyka.

• Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeśli istnieją szanse na ukończenie inwestycji przy rozsądnych kosztach, syndyk może kontynuować budowę i dążyć do przeniesienia własności lokali na nabywców. To najbardziej korzystny scenariusz – nabywcy otrzymują mieszkania, choć często z opóźnieniem.
• Sprzedaż inwestycji innemu przedsiębiorcy. Syndyk może sprzedać całość przedsięwzięcia innego dewelopera lub podmiotowi, który przejmie zobowiązania wobec nabywców i dokończy budowę. W tym przypadku umowy z nabywcami zazwyczaj są kontynuowane na dotychczasowych warunkach.
• Likwidacja majątku dewelopera. Jeżeli w toku postępowania upadłościowego pojawi się podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, sędzia-komisarz – na wniosek syndyka, wyrażając zgodę – udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia inwestycji. Wówczas roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu zamieniają się z mocy prawa w roszczenia pieniężne, a syndyk przystępuje do sprzedaży nieruchomości.

Układ z nabywcami – aktywna rola kupujących w postępowaniu upadłościowym

Prawo upadłościowe przyznaje nabywcom wyjątkowe uprawnienie, którego nie mają typowi wierzyciele: mogą oni samodzielnie inicjować układ w postępowaniu upadłościowym. Propozycję zawarcia układu może zgłosić grupa nabywców w liczbie odpowiadającej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach danego przedsięwzięcia. Co ważne, termin na złożenie wniosku o zatwierdzenie układu wynosi jedynie 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości, co stanowi bardzo krótki czas, wymagający natychmiastowej organizacji i współdziałania nabywców. Treść układu może przewidywać różne rozwiązania: dopłaty przez wszystkich albo niektórych nabywców z przeznaczeniem na dokończenie inwestycji, przeniesienie własności lokali na tych, którzy dopłacą, zamianę lokali między wierzycielami lub sprzedaż nieruchomości i podział środków. To właśnie układ daje nabywcom największy wpływ na finał inwestycji, a z doświadczeń rynkowych wynika, że w przypadku zaawansowanych budów w Warszawie czy Poznaniu jest to nierzadko najbardziej efektywna ścieżka.

Rachunek powierniczy a upadłość dewelopera – otwarty vs. zamknięty

Jednym z fundamentów ochrony nabywców jest obowiązek prowadzenia przez każdego dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego, wynikający z art. 7 ustawy deweloperskiej. Środki nabywców nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz na specjalny rachunek prowadzony przez bank, przy czym od rodzaju tego rachunku w dużej mierze zależy sytuacja nabywcy w przypadku upadłości. Rachunek powierniczy zamknięty to opcja korzystniejsza dla nabywcy. Środki zgromadzone na rachunku zamkniętym są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę – czyli po zakończeniu całej inwestycji. Jeśli do upadłości dewelopera dojdzie przed tym momentem, środki pozostają na rachunku i zostają zwrócone nabywcy. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w przypadku rachunku zamkniętego wynosi jedynie 0,1% wartości wpłaty, co czyni go tańszym rozwiązaniem. Niezależnie od rodzaju rachunku, w przypadku upadłości środki zgromadzone na tych kontach tworzą tzw. osobną masę upadłości. Oznacza to, że są one zarezerwowane dla nabywców mieszkań i nie mogą zostać przejęte przez syndyka na spłatę np. długów dewelopera wobec urzędu skarbowego czy dostawców materiałów.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców

Osobna masa upadłości zabezpiecza środki na rachunku powierniczym przed roszczeniami ogółu wierzycieli, jednak jej ochrona ogranicza się wyłącznie do kwot aktualnie zdeponowanych w banku. W przypadku rachunków otwartych, z których fundusze były sukcesywnie wypłacane na poczet budowy, kluczową rolę przejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Pełni on funkcję gwaranta, zapewniając nabywcy zwrot pełnej kwoty wpłaconych środków, gdy zasoby na rachunku powierniczym nie wystarczają na zaspokojenie roszczeń. Od 2 lipca 2024 r. ochrona DFG jest powszechna: obejmuje wszystkich nabywców, którzy podpisali umowę deweloperską po tej dacie, bez względu na to, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż danej inwestycji. We wcześniejszym okresie, tj. od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r., ochrona przysługiwała tylko nabywcom inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie nowej ustawy. Fundusz deweloperski wypłaca środki nabywcy między innymi wtedy, gdy deweloper ogłosi upadłość, a przedsięwzięcie nie będzie kontynuowane przez syndyka lub zarządcę, gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy z nabywcą, a także gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ochrona DFG trwa od momentu pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy aż do chwili przeniesienia własności lokalu. Wypłata z Funduszu następuje w terminie 30–90 dni od złożenia wniosku przez nabywcę. Warto jednak pamiętać, że DFG chroni wyłącznie osoby fizyczne nabywające lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Nabywcy lokali użytkowych oraz przedsiębiorcy kupujący nieruchomości w celach biznesowych są poza zakresem tej ochrony.

Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera – co z resztą długu?

Temat upadłości dewelopera a kredyt hipoteczny dotyczy praktycznie wszystkich nabywców finansujących zakup ze środków bankowych. Kluczowe pytanie brzmi: czy upadłość dewelopera zwalnia nabywcę z obowiązku spłaty kredytu? Odpowiedź jest jednoznaczna – nie. Umowa kredytowa zawierana jest między nabywcą a bankiem, a nie między deweloperem a bankiem. Ogłoszenie upadłości dewelopera nie zmienia warunków umowy kredytowej. W sytuacji, gdy inwestycja jest kontynuowana przez syndyka lub innego inwestora, zasady spłaty kredytu ,co do zasady pozostają bez zmian. Znacznie trudniejsza jest sytuacja w przypadku likwidacji dewelopera i braku kontynuacji budowy: nabywca musi nadal spłacać kredyt, a wszelkie środki odzyskane z postępowania upadłościowego czy z DFG powinien przeznaczyć na jego spłatę. Dlatego wybór odpowiedniej formy rachunku powierniczego i weryfikacja ochrony DFG jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej jest z perspektywy kredytobiorcy absolutnie kluczowa.

Co zrobić natychmiast po ogłoszeniu upadłości dewelopera?

W wypadku upadłości dewelopera czas działa na niekorzyść nabywcy. Oto najważniejsze kroki, które należy podjąć bez zwłoki:

• Po pierwsze – zgłoszenie wierzytelności. Jeśli środki z rachunku powierniczego lub DFG nie pokrywają całości roszczeń, nabywca powinien niezwłocznie zgłosić wierzytelność syndykowi za pośrednictwem Krajowego Rejestru Zadłużonych (KRZ). Termin na zgłoszenie jest każdorazowo wskazany w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości i standardowo wynosi 30 dni od dnia obwieszczenia w KRZ – nie od daty samego postanowienia. Zgłoszenie po tym terminie jest możliwe, jednak wiąże się z obowiązkiem uiszczenia dodatkowej opłaty (aktualnie ok. 1 119 zł), a spóźniony wierzyciel traci prawo do podważania wcześniejszych czynności postępowania.
• Po drugie – ocena możliwości zawarcia układu. Jeśli co najmniej 20% nabywców w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego jest zainteresowanych kontynuacją budowy, warto niezwłocznie nawiązać kontakt z pozostałymi klientami i przygotować propozycję układową. Termin 30 dni jest nieprzekraczalny.
• Po trzecie – weryfikacja wpisu roszczenia w księdze wieczystej. Roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu wpisane do księgi wieczystej nieruchomości stanowi jeden z kluczowych instrumentów ochrony i wzmacnia pozycję nabywcy w hierarchii wierzycieli.
• Po czwarte – konsultacja z doradcą restrukturyzacyjnym. Postępowanie upadłościowe dewelopera jest skomplikowane prawnie i wymaga indywidualnej analizy konkretnego przypadku. Profesjonalne wsparcie może zadecydować o tym, czy nabywca ostatecznie otrzyma lokal, czy jedynie odzyska część pieniędzy.

Podsumowanie

Upadłość dewelopera to sytuacja trudna, ale nie beznadziejna – o ile nabywcy i wierzyciele wiedzą, jak skutecznie korzystać z przysługujących im praw. Polski system prawny oferuje kompleksowy zestaw narzędzi ochronnych: od rachunków powierniczych przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny po szczególny tryb postępowania upadłościowego, który priorytetowo traktuje przeniesienie własności lokali na nabywców. Kluczem do sukcesu jest szybkie działanie oraz aktywne uczestnictwo w postępowaniu, a także organizacja wśród nabywców w celu zaproponowania układu zapewniającego dokończenie inwestycji. W razie wątpliwości warto skonsultować się z doświadczonym doradcą restrukturyzacyjnym, który pomoże ocenić realne szanse i wybrać optymalną ścieżkę postępowania.

FAQ