Upadłość dewelopera – jakie może mieć konsekwencje? Co prawda sytuacja na rynku nieruchomości – z punktu widzenia deweloperów – nadal jest bardzo dobra, to jednak zauważa się pewne spowolnienie. Czy oznacza to, że będziemy mieć do czynienia z większą ilością upadłości deweloperów? Czas pokaże, ale z pewnością już teraz warto wiedzieć, z czym wiąże się taka upadłość – zwłaszcza dla nabywców lokali.
Spis treści:
- Kiedy ogłasza się upadłość dewelopera?
- Zasady zaspokajania praw nabywców lokali
- W jaki sposób upadłość dewelopera wpływa na rachunek powierniczy?
- Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera
- Upadłość dewelopera: warto pamiętać!
Upadłość dewelopera jest poważnym problemem przede wszystkim dla nabywców lokali. Mają oni prawo oczekiwać, że własność zakupionych lokali zostanie na nich przeniesiona. Jednak, gdyby do tego nie doszło kluczową sprawą, jest odpowiednie zaspokojenie ich praw. Zwłaszcza poprzez odzyskanie środków z otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego.
W każdym razie postępowanie upadłościowe wobec deweloperów wiąże się z pewnymi specyficznymi rozwiązaniami, które po prostu warto poznać. Zwłaszcza gdy jest się lub zamierza się być klientem dewelopera.
Kiedy ogłasza się upadłość dewelopera?
Deweloper jest przedsiębiorcą, a więc posiada ogólną zdolność upadłościową. Oznacza to, że sąd może ogłosić upadłość wówczas, gdy deweloper stanie się niewypłacalny – a więc, gdy utraci zdolność wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Dlatego, aby ocenić, czy deweloperowi grozi upadłość, najpierw należy ocenić czy nie znajduje się w stanie niewypłacalności. W przeciwnym wypadku upadłość dewelopera nie dojdzie do skutku.
Aby ułatwić przeprowadzenie tej oceny, ustawodawca wprowadził do Prawa upadłościowego pewne domniemania. Trzeba przy tym pamiętać, że mają one charakter wzruszalny, co z kolei oznacza, że nawet wówczas, gdy wystąpią okoliczności opisane w odpowiednich przepisach Prawa upadłościowego, to i tak do ogłoszenia upadłości nie dojdzie.
Bankructwo dewelopera – podobnie, jak innych przedsiębiorców – domniema się wówczas, gdy jego opóźnienia w wykonywaniu wymagalnych zobowiązań pieniężnych przekraczają trzy miesiące. Natomiast, gdy deweloper działa w ramach spółki zakłada się jego niewypłacalność także wtedy, gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.
Zasady obliczania wartości zobowiązań i majątku dewelopera
Tu jednak należy pamiętać o zasadach obliczania zarówno wartości zobowiązań, jak i majątku dewelopera. Otóż zgodnie z Prawem upadłościowym:
- do majątku nie wlicza się składników niewchodzących w skład masy upadłości;
- do zobowiązań pieniężnych nie wlicza się zobowiązań przyszłych, w tym zobowiązań pod warunkiem zawieszającym oraz zobowiązań wobec wspólnika albo akcjonariusza z tytułu pożyczki lub innej czynności prawnej o podobnych skutkach.
Ponadto w ramach stosowania przedmiotowego domniemania do zobowiązań dewelopera nie wlicza się zobowiązań pieniężnych wynikających z:
- instrumentów kapitałowych wyemitowanych w celu ich zakwalifikowania do funduszy własnych jako instrumenty dodatkowe w Tier I oraz w Tier II;
- pożyczek podporządkowanych zaciągniętych w celu ich zakwalifikowania do funduszy własnych jako instrumenty dodatkowe w Tier I.
Dodatkowo domniemywa się, że zobowiązania pieniężne dłużnika przekraczają wartość jego majątku, jeżeli zgodnie z bilansem jego zobowiązania, z wyłączeniem rezerw na zobowiązania oraz zobowiązań wobec jednostek powiązanych, przekraczają wartość jego aktywów, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące. W takich okolicznościach również ogłasza się upadłość dewelopera.
Zasady zaspokajania praw nabywców lokali
Każdy deweloper – upadłość prowadzącego tego rodzaju działalność gospodarczą zawsze jest sporym problemem zwłaszcza dla nabywców oferowanych przez niego lokali – ma szczególny obowiązek dbania o interesy swoich klientów. Zwłaszcza wówczas, gdy są oni konsumentami. Ustawodawca wprowadził w tym zakresie szereg szczegółowych rozwiązań – odnoszących się chociażby do tzw. rachunków powierniczych. Założenia te przekładają się także na specyfikę postępowań upadłościowych prowadzonych wobec deweloperów.
Otóż tego rodzaju procedurę – obok standardowych celów stawianych przed upadłością, a więc dążeniem do maksymalnego zaspokojenia roszczeń wierzycieli – prowadzi się także po to, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Dlatego przeniesienie własności lokalu jest podstawowym sposobem na zaspokojenie praw osób, które kupiły lokalne u dewelopera, który następnie zbankrutował.
W jaki sposób upadłość dewelopera wpływa na rachunek powierniczy?
Osobną kwestią jest temat rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera. Istotą tego rodzaju rachunku jest to, że klient dewelopera wpłaca na niego środki przeznaczone na zakup mieszkania, ale bank wypłaca jej deweloperowi etapami – po zakończeniu każdego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego. Etapy te powinny zostać jasno określone w umowie rachunku powierniczego. Natomiast rachunek powierniczy zamknięty charakteryzuje się tym, że bank przekazuje deweloperowi całość zgormadzonych na nim środków po zakończeniu prac budowlanych. Warunkiem uruchomienia tych środków jest przedstawienie aktu notarialnego, w którym deweloper przenosi własność lokalu na nabywcę.
Jednocześnie funkcjonowanie rachunków powierniczych chroni gotówkę nabywcy przed różnego rodzaju zdarzeniami, w wyniku których sfinalizowanie przedsięwzięcia deweloperskiego okaże się niemożliwe. Bankructwo dewelopera może zostać uznane za ich wręcz klasyczny przykład.
Środki nabywcy na rachunku otwartym, a zamkniętym
Jednak w praktyce problem ten jest nieco bardziej skomplikowany i złożony. Losy środków nabywcy lokali zgromadzone na rachunku powierniczym po upadłości dewelopera w decydującej mierze zależą od tego, czy mamy do czynienia z rachunkiem otwartym, czy też zamkniętym. W związku z tym:
- skoro w otwartym rachunku powierniczym sumy wpłacane przez nabywcę są przekazywane deweloperowi w miarę postępu pracy budowlanych, to oznacza, iż po zakończeniu każdej jej części określona część zgromadzonych na rachunku środków staje się wyłączną własnością dewelopera. Tym samym jego upadłość oznacza wejście tych środków w skład masy upadłości. Wówczas zarząd nad nimi przejmie syndyk masy upadłości i posłużą one zaspokojeniu wszystkich wierzycieli, w sposób zgodny z kolejnością ich zaspokajania przewidzianą w Prawie upadłościowym. Dlatego relacja na linii rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera wydaje się o wiele mniej korzystana dla nabywcy lokalu w porównaniu ze stosowaniem rachunku zamkniętego;
- jeżeli w zamkniętym rachunku powierniczym pieniądze nabywcy są wypłacane deweloperowi po ukończeniu całości inwestycji, to gdy do upadłości dewelopera dojdzie zanim ta inwestycja zostanie ukończone, nie zostaną mu wypłacone żadne pieniądze. Środki te pozostaną na zamkniętym rachunku powierniczym i zostaną zwrócone niedoszłemu nabywcy lokalu mieszkalnego.
Upadłość dewelopera zawsze powinna być brana pod uwagę przez potencjalnych nabywców budowanych przez niego lokali. Należy się liczyć z taką ewentualnością, zwłaszcza decydując o wyborze rodzaju rachunku powierniczego. Co prawda inicjatywa w tym zakresie w dużej mierze znajduje się po stronie dewelopera. Jednak zainteresowany kupnem lokalu zdecydowanie powinien przemyśleć tę kwestię. Zwłaszcza pod kątem tematu otwarty rachunek powierniczy a upadłość dewelopera. W jaki natomiast sposób upadek dewelopera wpływa na kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup mieszkania lub domu?
Kredyt hipoteczny a upadłość dewelopera
Standardowym rozwiązaniem jest finansowanie zakupu własnego domu lub mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Dlatego temat upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny dotyczy praktycznie wszystkich nabywców, którzy deweloperzy zbankrutowali. Jednak to, w jaki sposób omawiana tu sytuacja wpływa na położenie kredytobiorcy, posiadającego kredyt hipoteczny zależy przede wszystkim od tego, czy inwestycja jest kontynuowana. Jeżeli tak – nawet gdyby budową miał zająć się inny podmiot – w umowie kredytowej nic się nie zmieni. Stąd środki będą wypłacane kredytobiorcy zgodnie z pierwotnie założonym harmonogramem.
Z większymi trudnościami trzeba liczyć się wówczas, gdy dojdzie do likwidacji dewelopera, a samo przedsięwzięcie nie będzie kontynuowane. Wówczas trzeba pomyśleć o spłacie kredytu hipotecznego – ogłoszenie upadłości dewelopera właściwie nic tu nie zmienia. Dlatego najlepszym rozwiązanie jest przeznaczenie na spłatę wszystkich środków, jakie nabywca uzyska w ramach postępowania upadłościowego. W tym przede wszystkim z rachunku powierniczego.
Natomiast, gdyby okazało się, że środki, jakie odzyskał nabywca, nie pozwalają na spłatę hipoteki, to nabywca powinien podjąć negocjacje z bankiem. Ich profesjonalne przeprowadzenie daje spore szanse na ugodowe rozwiązanie problemu. W końcu upadłość dewelopera jest obiektywną sytuacją, którą trudno było przewidzieć, a jednocześnie kredytobiorca nie miał na nią żadnego wpływu. To z kolei zawsze jest ważna okoliczność, którą warto odpowiednio wyeksponować podczas negocjacji z bankiem.
W każdym razie, jeżeli deweloper zbankrutował jedną z kwestii, którą trzeba się pilnie zająć są negocjacje z bankiem, który udzielił kredytu za zakup domu lub mieszkania. W trakcie ich prowadzenia niezbędna może okazać się pomoc doświadczonego radcy prawnego bądź adwokata, specjalizującego się w tego rodzaju sprawach. Dzięki jego wsparciu negocjacje mogą się okazać nie tylko prostsze, ale również o wiele bardziej efektywne.
Upadłość dewelopera: warto pamiętać!
Upadłość dewelopera ogłasza się wówczas, gdy stanie się on niewypłacalny – a więc utraci zdolność wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych. W postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec deweloperów zwraca się szczególną uwagę na zaspokojenie praw nabywcy lokali. Powinni oni odzyskać całość środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Najlepszym rozwiązaniem jest przeznaczenie ich na spłatę kredytu hipotecznego – o ile oczywiście został zaciągnięty. Gdyby natomiast ona nie wystarczyły na pokrycie należności wobec banku, warto przeprowadzić stosowne negocjacje. Trzeba przy tym pamiętać, że upadłość dewelopera nie prowadzi do rozwiązania umowy o kredyt, z którego miały zostać pokryte koszty nabycia lokalu.
