Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Pytanie to spędza sen z powiek niejednemu właścicielowi, który zdecydował się na wynajem swojej nieruchomości. W przypadku takich problemów zawsze trzeba szybko działać, podejmując właściwe kroki prawne. Radca prawny wyjaśni, w jaki sposób można poradzić sobie z problemem dotyczącym lokatora, który nie płaci czynszu.
Spis treści:
- Dlaczego lokatorzy nie płacą czynszu?
- Jakie kroki prawne można podjąć, gdy lokator nie płaci czynszu?
- Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu – jak to zrobić prawidłowo?
- Co robić, gdy najemca nie płaci czynszu? Porady prawnika
- Lokator nie płaci czynszu – już wiesz, jak sobie z nim poradzić!
Z pewnością na najmie można sporo zarobić. Nie bez przyczyny inwestycje w nieruchomości są uważane za tak lukratywne. Jednak zawsze trzeba liczyć się z tym, że najemcy po prostu przestaną płacić umówiony czynsz bądź będą go regulować w sposób niezgodny z umową. Problemy te są domeną wynajmujących mieszkania. Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Jakie kroki podjąć? Zapraszam do zapoznania się z tekstem, w którym odpowiadam na te pytania!
Dlaczego lokatorzy nie płacą czynszu?
Kiedy lokator nie płaci czynszu, najczęściej jest to pierwszy zwiastun poważnych problemów właściciela mieszkania bądź domu, który został wynajęty. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele – od zwykłej złośliwości po naprawdę poważne problemy, uniemożliwiające regularną płatność czynszu. Z pewnością przy dochodzeniu swoich należności właściciel powinien uwzględnić te okoliczności. Dzięki temu jego strategia może okazać się o wiele skuteczniejsza. Zwłaszcza że przeważnie pierwszym krokiem w takich sprawach jest rozmowa z lokatorami.
Bez względu jednak na źródła problemów lokatorów, właściciel nieruchomości zawsze ma prawo dochodzić zaległego czynszu. Niestety, jeżeli wciąż najemca nie płaci czynszu, co robić? Jakie kroki prawne można podjąć? Z pewnością warto to wiedzieć nawet wówczas, gdy obecnie właściciel lokalu nie ma najmniejszych problemów ze swoimi lokatorami. Zresztą zawsze lepiej zapobiegać, niż leczyć, co oznacza, że dobrze przygotować się na ewentualne problemy jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.
Sprawdź też: Zablokowane konto przez komornika – jak wypłacić pieniądze?
Jakie kroki prawne można podjąć, gdy lokator nie płaci czynszu?
Gdy lokatorzy nie płacą czynszu, właściciel mieszkania może podjąć określone kroki prawne. Wśród najważniejszych często są wymieniane:
- wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości. Takie wezwanie należy skierować do najemcy bezpośrednio po tym, gdy okaże się, że próby w pełni ugodowego załatwienia sprawy spełzły na niczym. W wezwaniu trzeba jednoznacznie wskazać termin, do którego lokator powinien spłacić pełną kwotę z tytułu niepokrytego czynszu oraz podać, że niewywiązanie się z tego obowiązku spowoduje skierowanie sprawy do sądu;
- wypowiedzenie stosunku najmu. Takie wypowiedzenie można przedłożyć od razu wraz z wezwaniem do zapłaty. Można również poczekać na rezultat wezwania i wypowiedzieć najem dopiero wówczas, gdy lokator nie ureguluje należności. Trzeba tu jednak pamiętać, że rozwiązanie najmu „z dnia na dzień” może okazać się bardzo trudne. Należy liczyć się z zachowaniem okresu wypowiedzenia;
- skierowanie sprawy do sądu. To najprostszy sposób do uzyskania tytułu wykonawczego, który pozwoli na rozpoczęcie i przeprowadzenie egzekucji komorniczej w stosunku do lokatora.
Dochodząc należności z tytułu czynszu, warto pamiętać o treści art. 6881 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Jednak odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu – jak to zrobić prawidłowo?
W przypadku lokatorów niepłacących czynszu i nierobiących niczego, aby zmienić ten stan rzeczy, często jedyną opcją jest przeprowadzenie eksmisji. Niestety, tu pojawia się cały szereg problemów prawnych związanych z ochroną praw lokatorów, z którymi każdy właściciel nieruchomości powinien się zapoznać.
Z punktu widzenia ochrony tych praw istotne znaczenie ma art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Z regulacji tej wynika także, że eksmisja może nastąpić jedynie na mocy wyroku sądu, a tym samym właściciel lokalu najpierw musi złożyć pozew w sądzie i wygrać sprawę rozpoczętą na jego podstawie. Dopiero gdy taki wyrok się uprawomocni, można przeprowadzić eksmisję. Jest ona wyłączną kompetencją komornika sądowego, stąd w żadnym razie właściciel lokalu nie może eksmitować lokatora na własną rękę. Natomiast komornik ma prawo – w razie konieczności – przybrać sobie do pomocy funkcjonariuszy Policji.
Jeżeli wynajmujący nie płaci czynszu i nie chce dobrowolnie opuścić zajmowanego mieszkania, trzeba pamiętać, że wygranie sprawy eksmisyjnej przed sądem będzie możliwe tylko wówczas, gdy lokator nie będzie miał tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Dlatego pozew powinien zostać złożony w sądzie dopiero po wypowiedzeniu najmu lokatorowi i po upływie terminu wypowiedzenia. Bez tego eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu, nie będzie możliwa.
Co robić, gdy najemca nie płaci czynszu? Porady prawnika
O tym, co robić, gdy lokator nie płaci czynszu, warto pomyśleć przed podpisaniem umowy najmu. Ciekawą opcją przeciwdziałania trudnościom w stosunkach z lokatorem jest skorzystanie z tzw. najmu okazjonalnego, uregulowanego we wspomnianej powyżej ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej treścią:
- umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
- do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego i wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- właściciel lokalu ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Dzięki umowie najmu okazjonalnego można w o wiele prostszy sposób niż przy „standardowej” umowie najmu przeprowadzić eksmisję lokatora. Jest to naprawdę spore ułatwienie. Dlatego najem okazjonalny powinien rozważyć każdy, kto nie chce zaprzątać sobie głowy problemem: najemca nie płaci czynszu – co robić?
Dowiedz się więcej: Jaka jest kolejność zaspokajania wierzycieli? Kompletny poradnik
Lokator nie płaci czynszu – już wiesz, jak sobie z nim poradzić!
W przypadku, gdy najemca zalega z terminową płatnością czynszu, właściciel lokalu powinien od razu zacząć dążyć do odzyskania tych zaległości. Pierwszym krokiem może być zwykła rozmowa i ustalenie zasad spłaty. Jeżeli nie przyniesie ona skutku, właściciel powinien wystosować do lokatora formalne wezwanie do zapłaty. W kolejnym kroku należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Nierzadko może pojawić się także problem z wyprowadzką. Wówczas trzeba, jak najszybciej wypowiedzieć najem, a jeżeli nie przyniesie to rezultatu, należy skierować do sądu sprawę o eksmisję. Jednocześnie dobrym sposobem na uniknięcie szeregu trudności przy wynajmie jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
