Zakup nieruchomości lub ruchomości od syndyka przeważnie stanowi świetną okazję. Jednak, aby w pełni – a przede wszystkim bezpiecznie – z niej skorzystać trzeba pamiętać o kilku zasadach. Wyjaśni je prawnik-specjalista od spraw upadłościowych.
Spis treści:
- Zakup od syndyka – o tym trzeba pamiętać
- Korzystne – dla kupującego – skutki sprzedaży przez syndyka
- Zakup nieruchomości od syndyka a ustanowione na niej ograniczone prawa rzeczowe
- Zakup od syndyka z wolnej ręki
- Zakup auta od syndyka – o czym pamiętać?
- Zakończenie
W momencie ogłoszenia upadłości cały majątek przedsiębiorcy staje się masą upadłości, dzięki której mają zostać zrealizowane cele postępowania upadłościowego: a więc przede wszystkim zaspokojenie wierzycieli. Do tego potrzebna jest gotówka, którą syndyk pozyskuje, po prostu sprzedając składniki majątkowe, wchodzące do masy. Czy opłaca się je kupować? Okazuje się, że tak, jednak bezpieczeństwo takiej transakcji zależy od wielu czynników, o których nabywca dbający o swoje interesy nie powinien zapominać.
Zakup od syndyka – o tym trzeba pamiętać
Zakup od syndyka jest możliwy przede wszystkim wówczas, gdy przystąpi on do likwidacji upadłości. A więc po prostu do sprzedaży składników majątkowych wchodzących w jej skład. Założeniem postępowania upadłościowego – co zdecydowanie odróżnia go od spraw restrukturyzacyjnych – jest spieniężenie majątku upadłego dłużnika i pozyskanie w ten sposób środków na pokrycie roszczeń wierzycieli. Oczywiście niekiedy dochodzi do pewnych modyfikacji tych założeń – chociażby w ramach tzw. upadłości układowej – jednak zawsze sprzedaż majątku upadłego przez syndyka ma na celu pozyskanie gotówki, z której można spłacić wierzycieli oraz pokryć koszty postępowania.
Jednak nie oznacza to, że syndyk przystępuje do sprzedaży składników masy upadłości bezpośrednio po ogłoszeniu upadłości przez sąd. Najpierw musi on sporządzić:
- spis inwentarza;
- oszacowanie masy upadłości;
- plan likwidacyjny.
Prawo upadłościowe obliguje syndyka masy upadłości do złożenia sędziemu-komisarzowi spis inwentarza wraz z planem likwidacyjnym w terminie trzydziestu dni od dnia ogłoszenia upadłości. W planie likwidacyjnym określa się:
- proponowane sposoby sprzedaży składników majątku upadłego;
- termin sprzedaży;
- preliminarz wydatków;
- ekonomiczne uzasadnienie dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.
W związku z tym każdy zainteresowany zakupami od syndyka już po zapoznaniu się z planem likwidacyjnym zyskuje najważniejsze informacje dotyczące możliwości przeprowadzenia transakcji. Jednak z praktycznego punktu widzenia dużo istotniejszą kwestią są skutki sprzedaży dokonywanej przez syndyka. Czego więc może spodziewać się kupujący składniki masy upadłości?
Korzystne – dla kupującego – skutki sprzedaży przez syndyka
Prawo upadłościowe jasno stanowi, że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Oznacza to m.in. że nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości. Mówiąc najprościej, kupując od syndyka – nieruchomość, ruchomość, prawo majątkowe czy wierzytelność – nabywamy ją w stanie wolnym od obciążeń. Tym samym – co do zasady – nabywca nie musi martwić się, że zostanie na niego nałożony obowiązek regulowania jakikolwiek długów upadłego.
Polecamy także: Jaka jest odpowiedzialność prokurenta za brak złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości? Wyjaśniamy
Jest to szczególnie istotne, gdy chodzi o kupno mieszkania u syndyka. Skoro jest to nieruchomość, to znajdą do niej zastosowanie art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej albo nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych syndykowi. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.
Tym samym zakup nieruchomości od syndyka wiąże się z tym, że wszelkie zabezpieczenia na niej ustanowione – np. hipoteka – wygasają. Ci zaś, na których rzecz zostały one ustanowione, zyskują pokrycie swoich praw z ceny sprzedaży. Podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest umowa sprzedaży.
Zakup nieruchomości od syndyka a ustanowione na niej ograniczone prawa rzeczowe
Kupno mieszkania od syndyka – ryzyko przy takiej transakcji nie jest wygórowane, jednak zawsze trzeba dokładnie przeanalizować wszystkie „za” i „przeciw” – bardzo często stanowi okazję do nabycia ciekawego lokum w atrakcyjnej cenie. Podobnie zresztą sprawa przedstawia się w przypadku zakupu innego rodzaju nieruchomości. Trzeba przy tym pamiętać, że wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych związanych z daną nieruchomością, nie oznacza, iż wygasają wszelkie prawa z nią związane. Wręcz przeciwnie – a w mocy pozostają, chociażby niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, związanych zwłaszcza z „sąsiedzkim” funkcjonowaniem nieruchomości.
Zgodnie z Prawem upadłościowym po sprzedaży przez syndyka nieruchomości pozostają w mocy – bez potrącenia ich wartości służebności:
- drogi koniecznej;
- przesyłu;
- ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
- pod pewnymi warunkami w mocy pozostają także użytkowanie oraz prawa dożywotnika.
Przeczytaj również: Polityka Nowej Szansy – na czym ona polega? Najważniejsze informacje
Zakup od syndyka z wolnej ręki
W postępowaniu upadłościowym możliwy jest także zakup od syndyka z wolnej ręki. Aby do tego doszło, syndyk masy upadłości musi uzyskać zgodę sędziego-komisarza (ewentualnie rady wierzycieli). To sędzia ten określi warunki i sposób sprzedaży. Przy czym cena sprzedaży – choć jest negocjowana bezpośrednio przez zainteresowane podmioty z syndykiem – nie powinna być niższa niż cena oszacowania.
Z wolnej ręki syndyk ma prawo także sprzedać ruchomości upadłego, i to jeszcze przed rozpoczęciem likwidacji masy upadłości oraz bez zezwolenia rady wierzycieli. Rozwiązanie to można zastosować w przypadku:
- konieczności pozyskania środków finansowych na pokrycie kosztów postępowania;
- ruchomości, które ulegają szybkiemu zepsuciu lub wskutek opóźnienia sprzedaży straciłyby znacznie na wartości albo których przechowanie pociąga za sobą koszty zbyt wysokie w stosunku do ich wartości.
Zobacz też: Na czym polega konwersja wierzytelności na udziały, akcje lub kapitał? Odpowiada ekspert
Zakup auta od syndyka – o czym pamiętać?
Zresztą temat sprzedaży przez syndyka ruchomości zasługuje na osobne potraktowanie. Dobrym przykładem takiej transakcji może być – często spotykany w praktyce – zakup samochodu od syndyka. Do sprzedaży każdej ruchomości wchodzącej w skład masy upadłości – w tym także samochodów – odpowiednio stosuje się przedstawione powyżej zasady. Pewnym problemem może okazać się jedynie sytuacja, w której ruchomość stanowi przedmiot zastawu rejestrowego.
W takich przypadkach – jeżeli przedmiot zastawu rejestrowego znajduje się we władaniu syndyka – sędzia-komisarz wyznacza wierzycielowi termin do wykonania tego prawa. Termin ten musi wynosić co najmniej miesiąc. Jeżeli w wyznaczonym czasie wierzyciel nie skorzysta z przysługujących mu uprawnień, ruchomość zostanie po prostu sprzedana przez syndyka.
Niekiedy w skład masy upadłości wchodzą ruchomości, które nie mogą zostać zbyte zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego. Chodzi tu przede wszystkim o takie ruchomości, na które po prostu nie znalazł się nabywca. Jeżeli do tego doszło, mogą zostać one przejęte przez wierzyciela, jednak po cenie równej przynajmniej połowie ceny oszacowania.
Zainspiruj się: Upadłość układowa – co to jest i na czym polega?
Zakończenie
Najważniejszym elementem sprzedaży przez syndyka wchodzących w skład masy upadłości nieruchomości (np. mieszkań, domów) i ruchomości (np. samochodów, urządzeń) jest ich nabycie w sposób wolny od obciążeń. Dlatego ten, kto je kupuje, nie musi martwić się, że zgłoszą się do niego wierzyciele z żądaniem pokrycia ich należności. Jednak, aby skorzystać z tego dobrodziejstwa, trzeba dopełnić wszystkie formalności przewidziane przez przepisy prawa. Stąd do zakupów od syndyka zawsze należy się dobrze przygotować, przeanalizować wszystkie aspekty transakcji oraz zapoznać się z uwarunkowaniami danego postępowania upadłościowego. Bez tego nabywca może – pomimo korzyści płynących z omawianych tu zakupów – narazić się na problemy.
