Bardzo często określenie „zadatek” oraz „zaliczka” stosowane są zamiennie. Tymczasem pomiędzy jedną a drugą instytucją zachodzą poważne różnice. Jak więc należy rozumieć te terminy? Wyjaśni je ekspert w prezentowanym artykule.
Spis treści
- Ustawowa definicja zadatku
- Niewykonanie umowy – jak się zabezpieczyć?
- Zadatek a zaliczka – najważniejsze różnice
- Trzeba uważać na słowa
- Zadatek a zaliczka w umowach ustnych
- Zadatek i zaliczka w umowach przedwstępnych
- Zadatek i zaliczka a podatki
- Zadatek i zaliczka – czy warto skorzystać?
- Zadatek a zaliczka – najważniejsze informacje
Ustawowa definicja zadatku
Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zasada ta nie ma zastosowania wówczas, gdy umowa została rozwiązana bądź jej niewykonanie nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Jeżeli jednak umowa zostanie wykonana zgodnie ze swoją treścią, zadatek zalicza się na poczet świadczenia tej strony, która go dała. Jeżeli takie zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi. Obowiązek zwrotu zadatku spoczywa wówczas na tym, kto otrzymał zadatek.
Zobacz również: Doradca restrukturyzacyjny – jakie ma kompetencje i jak nim zostać?
Niewykonanie umowy – jak się zabezpieczyć?
W związku z tym zarówno zadatek, jak i zaliczka stanowią dobry sposób na to, aby zabezpieczyć się na wypadek niewykonania zobowiązania. W praktyce obie strony umowy powinny liczyć się z tym, że niewykonanie umowy będzie stanowić dla nich duży problem. Jeszcze większe trudności mogą pojawić się wówczas, gdyby strony zamierzały dochodzić na drodze sądowej swoich roszczeń. Chodzi tu przede wszystkim o czas, jaki należy poświęcić na proces cywilny w przypadku niewykonania umowy.
Z drugiej jednak strony trudno z góry zakładać, że umowa nie zostanie wykonana. W końcu za prawidłową realizację kontraktu ponoszą odpowiedzialność obie strony umowy. Zwłaszcza w przypadku umów o charakterze wzajemnym. Zresztą dziś coraz częściej zawiera się rozbudowane umowy, w którym każda ze stron ma swoje prawa i obowiązki. W takich okolicznościach każda ze stron musi się działać na rzecz realizacji umowy. Zadatek i zaliczka mają więc coraz większe znaczenie w praktyce obrotu.
Zadatek a zaliczka – najważniejsze różnice
Natomiast ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zaliczki. Z tego względu – niestety nieprawidłowo – instytucje te są ze sobą utożsamiane. Potocznie zarówno przez zadatek, jak i zaliczkę rozumie się określoną sumę pieniędzy lub jakąś rzecz daną przy zawieraniu umowy. W tym znaczeniu celem zadatku i zaliczki jest zabezpieczenie prawidłowego wykonania kontraktu. A gdy do tego dojdzie, świadczenia te „zalicza się” na poczet umowy.
Tymczasem z zabezpieczeniem prawidłowego wykonania zawartej umowy – w formie sankcji – mamy do czynienia jedynie w przypadku zadatku. Jeżeli strony skorzystają z tej instytucji, mogą mieć pewność, że niewykonanie bądź nieprawidłowe wykonanie kontraktu spowoduje konieczność zapłaty dwukrotności wręczonego zadatku przez kontrahenta winnego zaniedbań, bądź możliwość zatrzymania zadatku. Oczywiście wykonanie tych uprawnień zależy od okoliczności konkretnego przypadku. W tym zwłaszcza od tego, która strona wręczyła zadatek i kto jest winny nieprawidłowości w wykonywaniu umowy czy w ogóle niewykonania zobowiązania.
Zaliczka natomiast jest po prostu realizacją części świadczenia, np. zapłatą określonego procentu umówionej ceny. Zresztą z zaliczką mamy najczęściej do czynienia w przypadku umów sprzedaży. Wtedy kupujący jeszcze przed realizacją samej umowy reguluje część ceny. W przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka jest po prostu zwracana, gdyż ma charakter świadczenia nienależnego.
Z tych względów najprostsza odpowiedź na pytanie, czym się różni zadatek od zaliczki, sprowadza się do ustalenia, że jedynie zadatek zabezpiecza interesy stron. Zaliczka zaś jest po prostu wykonaniem części umówionego świadczenia, które w razie niedojścia umowy do skutku podlega zwrotowi. Wręczając ją, nie można więc liczyć na obowiązek zwrotu podwójnej wysokości przez stronę, która otrzymała zaliczkę, a następnie nie wywiązała się z umowy.
Trzeba uważać na słowa
W związku z tym redagując umowę, trzeba bardzo ostrożnie i w przemyślany sposób używać terminów „zadatek” i „zaliczka”. W końcu od tych sformułowań zależy zakres ochrony, jaki będzie przysługiwać stroną w razie problemów z realizacją kontraktu. To zaś ma szczególne znaczenie zwłaszcza wówczas, gdy jego wartość opiewa na duże sumy. Zakup domu, mieszkania czy drogiego samochodu może zostać właściwie zabezpieczony jedynie przez zapłatę zadatku. W Kodeksie cywilnym jasno rozróżniono te kwestie i trzeba mieć to na uwadze, przygotowując treść umowy.
Poza tym warto zwrócić uwagę, że to, czy w danym przypadku mamy do czynienia z zadatkiem czy z zaliczką zależy od treści umowy, a nie od samych sformułowań. Może się zdarzyć – i w praktyce często do tego dochodzi – że w przypadku sporu związanego z wykonaniem umowy sąd dojdzie do przekonania, że strona wręczyła zadatek. Nawet pomimo tego, że w umowie użyto określenia „zaliczka”.
Wynika to z faktu, że ustawodawca w przywołanym przepisie Kodeksu cywilnego uzależnił skutki wręczenia zadatku od „braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Z tego względu jedynie wyraźne zastrzeżenie przez strony innego skutku, prowadzi do wyłączenia znaczenia „zadatku” określonego przez ustawodawcę.
Jednak takie zastrzeżenie wcale nie musi zostać wprost wskazane we fragmencie umowy odnoszącym się do zadatku bądź zaliczki, a może wynikać z jej innych postanowień czy nawet z okoliczności związanych z wykonywaniem umowy. W końcu w przypadkach wątpliwych zawsze należy dążyć do ustalenia rzeczywistej woli stron. Nawet za cenę odejścia od literalnego brzmienia kontraktu. Dlatego wręczając zadatek bądź zaliczkę, należy dołożyć wysokiej staranności przy redakcji całej umowy.
Przeczytaj także: Kim jest sędzia-komisarz i jaka jest jego rola?
Zadatek a zaliczka w umowach ustnych
Zdecydowaną większość umów można zawrzeć w formie ustnej, a więc bez podpisywania jakichkolwiek dokumentów. Zresztą właściwie codziennie każdy z nas zawiera takie umowy, przykładowo robiąc zakupy w sklepie. Czy jednak zadatek i zaliczka mogą zostać wykorzystane przy tego rodzaju transakcjach? Owszem, ale wówczas należy zachować szczególne środki ostrożności.
Przede wszystkim warto pamiętać o tym, że wręczenie zadatku i zaliczki bez jakiegokolwiek dokumentu może powodować trudności w udowodnieniu, że kontrakt został w ten sposób zabezpieczony. Tym samym w przypadku niewykonania umowy skorzystanie z tego zabezpieczenia bywa trudne. Z inną sytuacją mamy do czynienia, gdy istnieją materiały pozwalające potwierdzić, że strony umawiały się na wręczenie zadatku lub zaliczki, a do samego przekazania środków miało dojść np. poprzez przelew bankowy.
Wówczas należy w tytule przelewu jednoznacznie wskazać, że chodzi w nim o wpłatę zadatku bądź zaliczki do określonej umowy. Właściwie rozwiązuje to problemy z udowodnieniem, że umowa została tak zabezpieczona, a jednocześnie z wyjaśnieniem, czy doszło do zapłaty z tytułu zadatku czy też zaliczki. Jak wiadomo, ma to bardzo duże znaczenie z punktu widzenia różnic pomiędzy zadatkiem i zaliczką.
Zadatek i zaliczka w umowach przedwstępnych
Zarówno zadatek, jak i zaliczka mają zastosowanie także do umowy przedwstępnej. Najczęściej takie kontrakty stosuje się przy transakcjach opiewających na duże sumy, np. przy kupnie domu, mieszkania bądź drogiego samochodu. Przypomnę więc, że umowa przedwstępna polega na tym, że jedna ze stron lub obydwie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej przeważnie od razu określa się termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Może być nim konkretna data lub okres czasu, w którym powinien zostać sfinalizowany ostateczny kontrakt. Przykładowo „w terminie dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej”.
Do umowy przedwstępnej w całej rozciągłości stosuje się powyżej nakreślone regulacje dotyczące zadatku i zaliczki. W tym wypadku zadatek i zaliczka ma znaczenie wówczas, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego rozwiązania te stanowią dodatkową gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto – w zależności od okoliczności konkretnej sprawy – zadatek i zaliczka mogą zostać zastrzeżone również w umowie przyrzeczonej. Wynika to z faktu, że umowa przedwstępna oraz umowa przyrzeczona to dwa różne, choć ściśle ze sobą związane, kontrakty.
Zadatek i zaliczka a podatki
Jeżeli zadatek bądź zaliczka są wręczane w przypadku, gdy przynajmniej jedną stroną stosunku prawnego jest przedsiębiorca, czynność ta ma znaczenie także na gruncie podatkowym. Co do zasady ani zadatek, ani zaliczka – do momentu ostatecznej realizacji umowy – nie stanowią przychodu. Dlatego księguje się go na podstawie faktury końcowej.
Nieco inaczej sprawa przedstawia się w odniesieniu do podatku od towarów i usług. Jeżeli podatki opłacający VAT otrzyma przed wykonaniem świadczenia jakąkolwiek część należności – np. zadatek bądź zaliczkę – powinien uregulować podatek. Wówczas wystawia się fakturę zaliczkową, na którą należy się powołać, wystawiając fakturę końcową. W niej zaś kwotę świadczenia pomniejsza się o wartość zadatku lub zaliczki.
Zadatek i zaliczka – czy warto skorzystać?
W każdym razie w przypadku zadatku i zaliczki bardzo dobrze sprawdza się typowo prawnicza odpowiedź „to zależy”. Rzeczywiście bardzo trudno wskazać na ogólne rozwiązania dotyczące tych instytucji, trzeba jednak pamiętać, że o tym, czy mamy do czynienia z zadatkiem, czy z zaliczką decyduje szereg okoliczności.
Warto jednak korzystać z tych rozwiązań, gdyż zawsze stanowią one swego rodzaju gwarancję wykonania umowy. Przy czym w przypadku zaliczki opiera się ona raczej na zaufaniu pomiędzy kontrahentami. Powinno ono wynikać ze spełnienia części świadczenia i obowiązku jego zwrotu w razie niewykonania umowy – bardziej niż z przepisów prawa. Inaczej sprawa przedstawia się z zadatkiem, który stanowi sankcje – nieraz dotkliwą – za nieprawidłowości w wykonaniu umowy. Właśnie dlatego zadatek – zwłaszcza wpłacony w sporej wysokości – bardzo silnie motywuje tego, kto musiał go wpłacić do wywiązania się z przyjętych na siebie obowiązków.
Zadatek a zaliczka – najważniejsze informacje
Określenia „zadatek” i „zaliczka” często używane są jako synonimy. Tymczasem w sensie prawnym mają one odmienne znaczenia. Jednocześnie nie ma wątpliwości, że różnica między zadatkiem a zaliczką ma charakter zasadniczy. W przypadku wręczenia zadatku strona, która go otrzymała i nie wykonała umowy, musi go zwrócić w podwójnej wysokości. Oczywiście – obie strony mogą zdecydować inaczej. Jeżeli jednak ze swoich obowiązków nie wywiązał się dający zadatek, druga strona może go zatrzymać.
Zaliczka zaś jest po prostu realizacją części świadczenia – np. zapłatą ustalonego procentu ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku po prostu podlega zwrotowi. Dzieje się tak bez względu na to, kto doprowadził do niewykonania bądź niewłaściwego wykonania kontraktu. Dlatego przy redagowaniu umowy trzeba bardzo uważać na słowa, używając określeń „zadatek” i „zaliczka” precyzyjnie, zgodnie z wolą stron. Jasne jest, że wręczenie zadatku daje stronom dużo większe gwarancje właściwego wykonania umowy, niż zaliczka.
