Licytacja mieszkania – aspekty prawne

Licytacja mieszkania jest częścią postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika pod nadzorem sądu. Procedura ta została ściśle uregulowana przez prawo, a każdy, kto chce nabyć mieszkanie w ten sposób – przeważnie wiąże się to z szeregiem korzyści, zwłaszcza w postaci atrakcyjnej ceny – powinien zapoznać się z regulacjami prawnymi dotyczącymi egzekucji. 

Dzięki lekturze poniższego tekstu dowiesz się m.in.:

• Kiedy może dojść do licytacji mieszkania i jak ona przebiega?
• Na co powinien uważać zainteresowany kupnem mieszkania na licytacji?
• O czym pamiętać oceniając opłacalność uczestnictwa w tej procedurze?

Spis treści:

1. Licytacja mieszkania – kiedy może do niej dojść?
2. Licytacje komornicze mieszkań – co musi wiedzieć
3. Licytacje komornicze – krok po kroku
4. Korzyści i wyzwania zakupu mieszkania na licytacji komorniczej

Postępowanie egzekucyjne zawsze przebiega w myśl ściśle ustalonych reguł, wynikających z przepisów prawa. Można przy tym postawić tezę, że reguły te stają się szczególnie rozbudowane, gdy chodzi o egzekucję z nieruchomości – zwłaszcza mieszkalnych – których właścicielem pozostaje dłużnik. Często są to najbardziej wartościowe składniki majątku, do którego skierowano egzekucję, dlatego nierzadko wierzyciele są żywo zainteresowani właśnie tą formą egzekucji. Jednak sprzedaż nieruchomości, w tym oczywiście lokalu mieszkalnego, w ramach licytacji komorniczej często stanowi dobrą okazję dla zainteresowanych zakupem gruntów, budynków czy lokali. Co zatem warto wiedzieć o komorniczej licytacji mieszkania? Wyjaśnię to w poniższym tekście. Zapraszam do lektury! 

Licytacja mieszkania – kiedy może do niej dojść?

Licytacja mieszkania przez komornika w ramach prowadzonego przez niego postępowania egzekucyjnego jest ściśle regulowana przez przepisy powszechnie obowiązującego prawa. W tym oczywiście przez ustawę z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego. Chodzi tu zwłaszcza o przepisy odnoszące się do egzekucji z nieruchomości, którą w sensie prawa jest każde mieszkanie. Jeżeli zaś nieruchomość mieszkalna jest zamieszkała, w grę wchodzą dodatkowo regulacje prawne chroniące mieszkańców.

Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Warto tu podkreślić, że:

• do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości – w tym do licytacji mieszkania – może dojść wtedy, gdy wniosek o zastosowanie tego rodzaju egzekucji złoży do komornika sądowego wierzyciel;
• przed przystąpieniem przez komornika do właściwych czynności egzekucyjnych, zawsze dłużnikowi należy wyznaczyć odpowiedni czas na dobrowolne uregulowanie zadłużenia. Termin ten wynosi dwa tygodnie;
• dopiero gdy po upływie dwutygodniowego terminu dłużnik nie wywiąże się ze swoich obowiązków, komornik sądowy może przystąpić do opisu i oszacowania nieruchomości.

Najczęściej przyjmuje się, że komornicza licytacja mieszkania bądź innej nieruchomości należącej do dłużnika służy egzekucji jedynie stosunkowo wysokiego zadłużenia. Co do zasady nie odzyskuje się w ten sposób drobnych długów. Założenie to przekłada się na obowiązujące przepisy, a ich realizacja w dużej mierze zależy od poprawności sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości mieszkalnej dłużnika. 

Zobacz również: Restrukturyzacja małych gospodarstw – zmiany w programie

Licytacje komornicze mieszkań – co musi wiedzieć

Według art. 952¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o wyznaczenie terminu, w którym ma odbywać się licytacja mieszkania dłużnika. Może to nastąpić, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. 

Uwzględniając wszystkie te aspekty, licytacje komornicze mieszkania są ograniczone przede wszystkim przez ten przepis.

Poza tym w kwestii prowadzenia egzekucji z nieruchomości warto wiedzieć, że:

• egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona;
• o wszczęciu i ukończeniu egzekucji komornik zawiadamia sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości;
• uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste;
• tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom;
• jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania, komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty;
• w stosunku do dłużnika, nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Jeżeli nie było możliwości doręczenia mu wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów;
• wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych;
• zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką;
• rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie;
• zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

Licytacje komornicze – krok po kroku

Jeżeli chodzi o mieszkania – licytacje komornicze są tego bardzo dobrym przykładem – nierzadko stanowią najbardziej wartościowy składnik w majątku dłużnika. Stąd duże zainteresowanie wierzycieli przeprowadzeniem egzekucji ich należności właśnie z nieruchomości mieszkaniowych. Jednak postępowanie komornicze w tym względzie następuje według ścisłego schematu. Jego poszczególne kroki, to:

• złożenie wniosku przez wierzyciela o egzekucję z nieruchomości mieszkalnej dłużnika. Wezwanie dłużnika przez komornika sądowego do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Dalsze czynności egzekucyjne prowadzi się tylko wówczas, gdy taka spłata nie nastąpi;
• opis i oszacowanie nieruchomości sporządzane przez biegłego powołanego przez komornika;
• publiczne obwieszczenie o terminie licytacji mieszkania;
• przeprowadzenie publicznej licytacji mieszkania. Czynność tę prowadzi komornik pod nadzorem sądu;
• przybicie i przysądzenie własności zwycięzcy licytacji.

Należy podkreślić, że mieszkanie z licytacji komorniczej może okazać się dobrą okazją dla każdego, kto jest zainteresowany kupnem tego rodzaju nieruchomości. Wynika to z faktu, że niekiedy mieszkania sprzedawane w omawianym tu trybie osiągają niższe ceny niż podobne lokale na wolnym rynku. Poza tym w ramach licytacji komorniczej nabywa się mieszkanie w stanie wolnym od obciążeń, a więc kupujący nie musi martwić się spłatą jakichkolwiek wierzytelności dłużnika. 

Przeczytaj także: Kompensaty – czym są?

Korzyści i wyzwania zakupu mieszkania na licytacji komorniczej

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej wiąże się z szeregiem korzyści. Przede wszystkim w tym trybie można nabyć nieruchomość w naprawdę okazyjnej cenie. Jednak potencjalne korzyści zawsze należy zbilansować z ryzykami wiążącymi się z licytacją komorniczą. Przystępując do niej, należy przede wszystkim zapoznać się ze stanem mieszkania, zbadać czy egzekucja komornicza została przeprowadzona poprawnie oraz przygotować się do samej licytacji, wyznaczając sobie maksymalną cenę zakupu. Zasadą jest, że nieruchomość w ramach egzekucji komorniczej jest nabywana w stanie wolnym od obciążeń, co stawia kupującego w korzystnej sytuacji prawnej.